Se a casa própria é o sonho de toda pessoa e/ou família, sair da antiga residência tem um significado sentimental muito maior que o de adquirir o que costuma ser o bem material mais caro que é possível comprar: a liberdade que tal ação traz costuma ser única. Se não é possível obter o lar, a locação é feita. Mas, por vezes, ocorre a inadimplência no aluguel - indesejada por todos os lados envolvidos no processo. E quando ela acontece?

Entendendo a inadimplência no contexto da locação

A inadimplência, no cenário da locação de imóveis, representa o não pagamento do valor estipulado contratualmente entre locador (proprietário) e locatário (inquilino). Esse tipo de descumprimento é mais comum do que se imagina e pode ocorrer por diversos motivos: desemprego, dificuldades financeiras inesperadas, problemas pessoais ou até mesmo desorganização nas finanças do inquilino. 

Quando um inquilino não paga aluguel, a relação contratual entra em um estado delicado, pois a moradia está em jogo, bem como a renda do proprietário.

O que diz a Lei do Inquilinato

A Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, é a legislação brasileira que regula as locações de imóveis urbanos residenciais e comerciais. Segundo essa lei, o atraso no pagamento do aluguel já caracteriza descumprimento contratual, podendo ensejar medidas legais por parte do locador. 

O artigo 9º da referida norma prevê as hipóteses de rescisão do contrato, entre elas o inadimplemento do locatário. Já o artigo 62, em caso de ação de despejo por falta de pagamento, permite o uso de um rito mais célere para garantir ao proprietário a recuperação do imóvel.

É importante observar que a legislação não exige que o atraso seja superior a determinado número de dias para configurar inadimplência. Qualquer descumprimento do vencimento pode, tecnicamente, justificar a adoção de providências legais.

O procedimento do despejo por inadimplência

O despejo é uma medida judicial que permite ao locador retomar o imóvel em caso de inadimplemento ou outra infração contratual por parte do inquilino. No caso específico da falta de pagamento, o processo pode ser iniciado após o primeiro mês de atraso, ainda que, na prática, muitos proprietários tentem resolver amigavelmente antes de recorrer à justiça.

O procedimento começa com a notificação do inquilino, que é citado para pagar a dívida no prazo legal de 15 dias, sob pena de prosseguimento da ação de despejo. Esse pagamento, dentro do prazo, é chamado de purgação da mora e, se realizado integralmente, pode impedir o despejo. Entretanto, essa possibilidade só é permitida uma vez a cada 24 meses, conforme o artigo 62, inciso II, da Lei do Inquilinato.

Alternativas antes de recorrer ao Judiciário

Embora o caminho judicial esteja sempre disponível, é recomendável que o locador tente, inicialmente, resolver a situação por meio do diálogo e da negociação. Um acordo de pagamento de aluguel pode ser a saída mais rápida e menos desgastante para ambas as partes. O acordo pode incluir parcelamento da dívida, concessão de desconto para quitação à vista ou até mesmo prorrogação do prazo para pagamento.

Esse tipo de acordo deve sempre ser formalizado por escrito, de preferência com orientação jurídica, para garantir a segurança legal do entendimento estabelecido. Caso o inquilino descumpra o acordo, o locador poderá utilizar esse documento para comprovar a tentativa de resolução amigável e reforçar sua posição em eventual processo judicial.

Direitos e deveres de ambas as partes

Tanto o inquilino quanto o locador possuem obrigações contratuais que devem ser respeitadas. O locatário tem o dever de pagar pontualmente o aluguel e os encargos previstos, como IPTU, condomínio e taxas de consumo. O locador, por sua vez, é obrigado a garantir o uso pacífico do imóvel e realizar manutenções estruturais necessárias.

Quando ocorre inadimplência, o locador não pode simplesmente retirar o inquilino do imóvel por conta própria — isso é ilegal e configura esbulho possessório. Apenas por meio de decisão judicial, com base em um processo formal, é possível a retomada do bem. Da mesma forma, o locatário não deve abandonar o imóvel sem comunicar previamente o locador e formalizar a rescisão contratual, pois isso pode gerar cobranças posteriores.

Consequências jurídicas e financeiras da inadimplência

Além da possibilidade de perda da posse do imóvel, a inadimplência acarreta outras consequências ao inquilino, como a inscrição do nome nos cadastros de inadimplentes (SPC e Serasa), cobrança de multas contratuais e juros, além das custas judiciais e honorários advocatícios. Para o locador, a inadimplência representa não apenas a perda de renda, mas também custos extras com advogado, tempo e desgaste emocional.

É por isso que a prevenção é sempre o melhor caminho. Uma boa análise do perfil do inquilino, a exigência de garantias (como fiador, caução ou seguro fiança) e a clareza contratual podem reduzir significativamente os riscos de inadimplência.

Como agir diante da inadimplência

Diante do não pagamento, o primeiro passo deve ser a tentativa de diálogo com o inquilino. Muitas vezes, a situação pode ser resolvida com um simples reajuste no prazo ou com uma renegociação amigável. Se o contato for infrutífero, o próximo passo é a notificação extrajudicial, que pode ser feita por meio de carta registrada com aviso de recebimento ou por um cartório de títulos e documentos.

Caso ainda assim não haja resolução, o locador pode ingressar com ação de despejo por falta de pagamento. Nesse processo, é possível pedir também a cobrança dos valores em atraso, o que inclui aluguéis, encargos e demais despesas previstas em contrato.

Conclusão

A inadimplência no aluguel é um problema recorrente e pode causar grande transtorno tanto ao locador quanto ao locatário. Por isso, conhecer os direitos e deveres de cada parte, bem como os caminhos legais disponíveis, é essencial para evitar conflitos maiores. 

A Lei do Inquilinato oferece as bases para uma resolução justa e equilibrada, mas o bom senso, a comunicação e a formalização de acordos são sempre os melhores caminhos antes de acionar a Justiça. Quando bem informadas e assistidas, ambas as partes podem encontrar soluções eficazes, preservando a segurança jurídica e a dignidade que um contrato de moradia deve garantir.